Cómo algunas Inmobiliarias sufren el engaño de sus clientes para eludir el pago de su comisión

No solo el consumidor sufre abusos, estamos en el país del Lazarillo de Tormes, y por ambas partes existen invenciones para ahorrarse unos euros.

El más habitual en nuestra experiencia como Letrados en el sector de los APIS, o "Inmobiliarias" como se conocen a pie de calle, es el que acontece cuando el Agente consigue obtener un comprador para su cliente (según ha repetido hasta la saciedad el Tribunal Supremos, éste es el vendedor), y los ponen de acuerdo, pero después el negocio se rompe antes de formalizar la señal o el compromiso de venta que demuestra la perfección de la venta, esto es, el acuerdo sobre la voluntad de transmitir una vivienda (consentimiento), la vivienda que se desea transmitir (objeto) y el deseo de transmitir a través de una compra y venta (causa), así como, el precio. Este momento es posterior a la consumación de la venta: entrega del precio y de la vivienda, sea a través de la entrega de llaves o mediante la llamada "traditio instrumental" o escritura pública que equivale a la toma de posesión. 

Pues bien, el engaño suele comenzar manifestando el comprador al agente inmobiliario que no está interesado en la vivienda, convirtiéndose en un intento más de vender el inmueble, sin embargo, por detrás existe un acuerdo privado entre comprador y vendedor de comprar, y decidir eludir la comisión por el vendedor, concurriendo habitualmente este tipo de pactos, en hojas de encargo con cláusulas de exclusividad en cuanto a la gestión inmobiliaria (en otro post, veremos si dicha exclusividad, elude la posibilidad de venta directa por el dueño del inmueble o solo garantiza que el corredor inmobiliario solo será el único gallo del corral, esto es, será el único API para esa vivienda durante X tiempo).

Posteriormente, finado el plazo de exclusividad, comprador y vendedor esperará unos meses para escriturar, suscribiendo contratos privados que nunca afloran. Es entonces y si por fortuna el agente se entera de la transmisión de la casa, sea por el boca a boca, sea por amistad en las notarías de la zona donde suelen operar, cuando éste podría solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad y se destapa el engaño, siempre y cuando tenga la cautela de haber documentado el rastro de la operación para montar de principio a fin de casar las fechas y articular una reclamación por sus honorarios contra el vendedor, es decir:

1.-Hoja de encargo

2.-Publicidad y actos de promoción de la vivienda.

3.-Hoja de visita del comprador.

4.-Literatura cruzada, esto es, correos electrónicos, faxes, whatsapp o cualquier otra comunicación indicativa que ha habido unos tratos entre comprador, vendedor y Agente de la Inmobiliaria.

5.-Certificación del último asiento del Registro de la Propiedad (no solo nota simple), porque en la nota simple no aparece el precio, y suele en dicha certificación sí, y otro argumento puede ser el menor precio, al ahorrarse la comisión, de la vivienda; y es más practico que articular como medio de prueba la exhibición de la escritura, pues, sabríamos el precio a posteriori y una vez comenzado el pleito.

Espero os haya sido útil.

Francisco José Rojas Delgado.

Abogado

Edificio Vilamar, 2, 2º Planta; Calle Biología 12, Módulo 8C.

41015 Sevilla

MOVIL: 630 23 22 29.