La verdad sobre las divisiones judiciales de herencias compuestas por un inmueble y cuentas corrientes

Suponiendo que el patrimonio no tenga deudas, más vale llegar a un acuerdo salvo que otro heredero se encuentre tan obcecado que no haya otra que acudir al Juzgado, tened en cuenta lo que voy a narraros.

Las cuentas corrientes no ofrecen problemas, se reparten según testamento y se acabó. El problema es cuando no se ponen de acuerdo con los herederos con el inmueble en cuanto quién se lo queda o, estando clara esta cuestión, cual es la suma justa por quedárselo el heredero/a. 

En el caso que no se esté de acuerdo en quién se queda el inmueble, lo mejor es venderlo a un tercero, se pone en manos de una inmobiliaria y el ladrillo se convierte en dinero, repartiéndose el efectivo como el líquido en una cuenta corriente.

En el caso de no ponerse de acuerdo con la compensación económica al/los otro/os heredero/s buscar cada uno una tasación o ponerse de acuerdo en el profesional, y con el/los precios de referencia, llegar a un término medio.

¿Que ocurre si se acude al Juzgado?

Que la casa al final se lo llevan los profesionales, a saber:

Abogados y Procuradores de cada uno de los herederos.

Contador-partidor, el cual es otro abogado elegido por sorteo y que suele pedir una provisión de fondos próxima a su minuta, es decir, tratará cobrar por adelantado, y aunque se recurra nuestra experiencia es que al menos el 50% de sus honorarios en concepto de "provisión de fondos" le otorga el Juez. Tened en cuenta que el contador partidor pide según el valor de la herencia, y sobre un valor mínimo del inmueble entre 65.000,00 EUR o 95.000,00 EUR, imaginen si acuden a las normas orientadoras de los colegios de abogados, porque ellos no cobran más, pero tampoco menos.

El contador-partidor, el cual es más costoso que uno elegido con tranquilidad entre los herederos.

A ello, hay que añadir que su Abogado haya tenido la cautela de solicitar la venta en el procedimiento de división, sino nos encontramos que en la mayoría de los casos se adjudica el inmueble por partes iguales, y tenemos otro procedimiento declarativo para vender la finca, en base al artículo 400 y siguiente del Código Civil. Es decir, dos procedimientos, 2 o 3 años si toca en un Juzgado de capital para algo que podía solucionarse con un tasador y/o una inmobiliaria.

A mayor abundamiento, los Letrados de la Administración de Justicia (los antiguos Secretarios Judiciales) y Su Señoría en los hitos procesales donde intervienen insistirán en el acuerdo, y además, en unos términos que si lo supiera el ciudadano no hubiera presentado la solicitud jamás.

Finalmente, comentar que la venta judicial, tiene más gastos inherentes a la subasta, entre los cuales un "pellizquito" se lleva el Sr. Registrador de la Propiedad, además del habitual por inscribir el título sucesorio, que hubiera sido el normal de haber acontecido el tan reiterado acuerdo.

En fin, piensen pleitear en una herencia con este patrimonio, y si no tienen más remedio, recen porque entre en razón el "heredero cabezón", cuando el contador-partidor y el tasador pida su "provisión de fondos", el cual, vaticina lo costoso de sus honorarios, al ver el "adelanto" por sus servicios.

Espero os haya sido de utilidad.

Francisco José Rojas Delgado.

Abogado

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DERECHOS DE AUTOR ¿“MUSICA CREATIVE COMMONS” IGUAL A “MUSICA LIBRE”?

Creative Commons es una corporación sin ánimo de lucro que oferta a los autores una serie de licencias de difusión en la web, sin coste alguno, a cambio de la cesión de algunos de los derechos de propiedad intelectual del autor y permitiendo a terceros el libre acceso a sus obras. 

La cesión no implica necesariamente el uso indiscriminado de la obra por los usuarios de CC o cesionarios, pues ello dependerá de las condiciones de la licencia escogida por el autor, tal como  ha considerado la Audiencia Provincial de León (Sección 1ª) en su  sentencia núm. 405/2009, de 22 julio.

La cuestión, es no dar por sentado, como parece hizo la demandada en autos, que la libertad otorgada para licenciar obras que pueda provenir de Creative Commons Corporation siempre equivalga a la autorización del autor de la obra para su reproducción, distribución o comunicación pública, y es más, a la gratuidad de esa reproducción, distribución o comunicación pública; usar los términos “música libre” y “música creative commons” como sinónimos para justificar su comunicación pública para uso comercial es un error.

La  importancia de la cuestión se incrementa a la vista de los datos recopilados por CC Monitor, a nivel mundial, de las que se deduce que España aporta más de 10 millones de obras registradas bajo Creative Commons sobre un total de 257 millones de obras registradas en todo el mundo.

Por supuesto, la resolución arriba comentada se ha de analizar con reservas por tratarse de una sentencia de las denominadas de “jurisprudencia menor” ya que puede haber otras Audiencias Provinciales que tengan un criterio distinto hasta que éste sea unificado en nuestro Tribunal Supremo.

Sentado lo anterior, nos referimos al concepto “música libre”, tal y como lo recoge la sentencia reseñada, para posteriormente referirnos a las consideraciones realizadas en la misma sobre las obras bajo licencia Creative Commons; siendo que el concepto “música libre” entendida de modo genérico, es considerado por la citada Audiencia  contrario a la Ley de Propiedad Intelectual dado que en la misma se reconoce el derecho que todo autor tiene a autorizar la reproducción, distribución y comunicación pública de su obra.

En cuanto a las licencias Creative Commons si bien su acceso es libre eso no significa, en palabras de la resolución judicial, que “(…)la persona que ejercita los derechos cedidos mediante licencia de CC no esté sometida a las condiciones a ella impuestas o que esté exento de responsabilidad en caso de incumplirlas(…)”

Un claro ejemplo de licencia CC que implicaría la imposibilidad de comunicación pública con interés comercial lo establece dicha sentencia refiriéndose a la licencia No Comercial que se limita para uso, como su nombre indica, no comerciales; por lo que y citamos textualmente “(…)”-en absoluto- se puede equiparar sin más- licencia de CC con cesión general, gratuita e incondicionada de la obra licenciada a través de Creative Commons(…)”. 

Es decir, para determinar la posibilidad de uso comercial en cada caso se ha de estar al régimen jurídico del uso de la obra sometida a la licencia.

Por lo enunciado, a falta de doctrina jurisprudencial consolidada convendría que, quien utilizara música bajo licencia Creative Commons, tuviera la prevención de averiguar si la misma permite la comunicación pública de las obras musicales evitándose reclamaciones judiciales.

Francisco José Rojas Delgado.

Abogado

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Cómo algunas Inmobiliarias sufren el engaño de sus clientes para eludir el pago de su comisión

No solo el consumidor sufre abusos, estamos en el país del Lazarillo de Tormes, y por ambas partes existen invenciones para ahorrarse unos euros.

El más habitual en nuestra experiencia como Letrados en el sector de los APIS, o "Inmobiliarias" como se conocen a pie de calle, es el que acontece cuando el Agente consigue obtener un comprador para su cliente (según ha repetido hasta la saciedad el Tribunal Supremos, éste es el vendedor), y los ponen de acuerdo, pero después el negocio se rompe antes de formalizar la señal o el compromiso de venta que demuestra la perfección de la venta, esto es, el acuerdo sobre la voluntad de transmitir una vivienda (consentimiento), la vivienda que se desea transmitir (objeto) y el deseo de transmitir a través de una compra y venta (causa), así como, el precio. Este momento es posterior a la consumación de la venta: entrega del precio y de la vivienda, sea a través de la entrega de llaves o mediante la llamada "traditio instrumental" o escritura pública que equivale a la toma de posesión. 

Pues bien, el engaño suele comenzar manifestando el comprador al agente inmobiliario que no está interesado en la vivienda, convirtiéndose en un intento más de vender el inmueble, sin embargo, por detrás existe un acuerdo privado entre comprador y vendedor de comprar, y decidir eludir la comisión por el vendedor, concurriendo habitualmente este tipo de pactos, en hojas de encargo con cláusulas de exclusividad en cuanto a la gestión inmobiliaria (en otro post, veremos si dicha exclusividad, elude la posibilidad de venta directa por el dueño del inmueble o solo garantiza que el corredor inmobiliario solo será el único gallo del corral, esto es, será el único API para esa vivienda durante X tiempo).

Posteriormente, finado el plazo de exclusividad, comprador y vendedor esperará unos meses para escriturar, suscribiendo contratos privados que nunca afloran. Es entonces y si por fortuna el agente se entera de la transmisión de la casa, sea por el boca a boca, sea por amistad en las notarías de la zona donde suelen operar, cuando éste podría solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad y se destapa el engaño, siempre y cuando tenga la cautela de haber documentado el rastro de la operación para montar de principio a fin de casar las fechas y articular una reclamación por sus honorarios contra el vendedor, es decir:

1.-Hoja de encargo

2.-Publicidad y actos de promoción de la vivienda.

3.-Hoja de visita del comprador.

4.-Literatura cruzada, esto es, correos electrónicos, faxes, whatsapp o cualquier otra comunicación indicativa que ha habido unos tratos entre comprador, vendedor y Agente de la Inmobiliaria.

5.-Certificación del último asiento del Registro de la Propiedad (no solo nota simple), porque en la nota simple no aparece el precio, y suele en dicha certificación sí, y otro argumento puede ser el menor precio, al ahorrarse la comisión, de la vivienda; y es más practico que articular como medio de prueba la exhibición de la escritura, pues, sabríamos el precio a posteriori y una vez comenzado el pleito.

Espero os haya sido útil.

Francisco José Rojas Delgado.

Abogado

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El endurecimiento de los delitos sexuales: de los menores de 13 a los menores de 16.

La indemnidad sexual ha sido un bien jurídico protegido cuyo mayor problema ha sido establecer el límite objetivo a través del cual, se entiende que puede haber consentimiento válido para mantener relaciones sexuales, siendo calificado cualquier consentimiento otorgado en edades cuya sexualidad ha de entenderse indemne de cualquier intromisión para su libre desarrollo como nulo, y por tanto, el investigado, y posterior acusado de haber perpetrado algún acto sexual, no podía ampararse en una supuesta aquiescencia de la menor frente a dicho comportamiento.

Resulta indiferente el supuesto que dicho menor hubiera tenido experiencias de abusos o agresiones sexuales entre iguales, pues desde el punto de vista psicológico, es una aberración que por haber tenidos episodios abusivos, aunque fuera entre sujetos menores de idéntica edad, tengan ambos capacidad para entender lo ocurrido, y en consecuencia, despojar a sendos ciudadanos del manto protector de la indemnidad sexual, fundamental para su normal desarrollo como personas, sin injerencias externas que pudieran causar traumas irreparables o subsanables con años de tratamiento psiquiátrico y/o psicológico.

 Pues bien, la reforma del Código Penal, la cual entrará en vigor el próximo 1 de julio del corriente, modifica la edad del menor cuya indemnidad ha de quedar imperturbable hasta que el paso de los años permita decidir según su criterio cómo orientar su sexualidad, debiendo quedar indemnes los menores de 16 años, en lugar de los menores de 13 años, como en la regulación anterior.

Ello con la excepción, de las relaciones entre un menor de 16 años y otro sujeto próximo a su edad y de idéntico desarrollo intelectual, de forma y manera que no se vean perturbadas relaciones sentimentales tan cotidianas como las surgidas, a modo de ejemplo, entre parejas de 15 y 17 años.

Finalmente, comentar que entre los 16 y los 18 años, los menores aún tienen especial protección en cuanto a su sexualidad, siendo penadas aquellas intromisiones en las que medie engaño o una situación en la que el sujeto activo tenga el dominio de la situación por la relación que une al encausado con el/la menor.

Sin más, recordaré este domingo de resurrección como el día del nacimiento de este blog.

Buenas noches y buena suerte, como diría el famoso locutor estadounidense.

Francisco José Rojas Delgado/María José Ruíz Aguilera

Abogado/Abogada.

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Protección de los consumidores: oferta, promoción y publicidad falsa o engañosa en la compraventa a distancia.

Queridos todos, estrenaremos el blog con una cuestión que día a día se vuelve más cotidiana, la compraventa a distancia. A todos nos da seguridad el  trato directo con el vendedor a la hora de comprar productos y contratar servicios, pero pienso que es una cuestión más de inseguridad por desconocimiento de las reglas que regulan este tipo de transacciones, deseando arrojar un poquito de luz para que tengáis más información y mejorar vuestra vida.

Por definición, las ventas a distancias son aquellas que se realicen mediante pedidos sobre catálogos previamente distribuidos a los posibles compradores. 

Cuando el comprador puede consultar por su cuenta el catálogo en ausencia del empresario o de su agente, tiene la posibilidad de configurar su voluntad de manera independiente, lo que distingue este tipo de ventas de las realizadas fuera del establecimiento mercantil, en las que el consumidor está sometido a la presión del vendedor. 

Pues bien, imaginemos que nos ofertan el catálogo de un curso que, según refiere la oferta, en caso de realizar éste podremos obtener un carnet profesional y darnos de alta como autónomo en el oficio que siempre hemos deseado. Es más, viene un asesor a tu casa y te reafirma que tras realizar dicho curso y pagar religiosamente las cuotas puedes cumplir tu sueño de ser emprendedor.

Pues bien, supongamos que pasa el tiempo, pagamos un par de cuotas y a lo largo del curso nos informan que el curso es magnífico pero que nos olvidemos de obtener el carnet a través del mismo. El cabreo puede ser monumental, siendo la reacción lógica y natural, dejar de pagar el curso...porqué no decirlo "de coraje".

Pero pensando en frío, ¿podemos dejar de pagar sin que te reclamen las cuotas la empresa que te vendió el curso a distancia?. Pues bien, en principio existen sentencias que defienden que sí, por dos argumentos:

1.- SOMOS VÍCTIMA DE PUBLICIDAD ENGAÑOSA.

Contratamos fruto de un engaño, es decir, somos víctima de publicidad engañosa. El mensaje publicitario debe ser siempre veraz y no engañoso. El principio de veracidad, en la LGP se encuentra expresamente plasmado a través del engaño, en su artículo 3 b), como un supuesto de publicidad ilícita, y en el artículo 4 lo define como:

"Es engañosa la publicidad  que de cualquier manera, incluida su presentación, induce o puede inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico, o perjudicar o ser capaz de perjudicar a un competidor.

Es así mismo engañosa, la publicidad que silencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios cuando dicha omisión induzca a error a los destinatarios".

En el supuesto que nos ocupa, la información que se contiene en la guía es engañosa, y por lo tanto estamos ante publicidad engañosa; si nos hubieran informado que ese curso no servía para obtener nuestro deseado carnet , ni hubiéramos permitido entrar al asesor en nuestra casa.

2.- ES UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL MERECEDOR DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR AFECTAR A UN ELEMENTO ESENCIAL.-

En el caso que nos entretiene se produjo un incumplimiento contractual desde el momento en que la información errónea que se nos suministra y que nos lleva a contratar, en relación a las expectativas profesionales que podíamos conseguir con la realización del curso contratado, se ven frustradas, y no responden a lo que cabía esperar cuando contratamos.

Por ello, tranquilos, que ante una reclamación de la entidad que nos ha engañado, en principio, la Ley nos ampara.

Buenas noches y buena suerte.

Francisco José Rojas Delgado/María José Ruíz Aguilera

Abogado/Abogada.

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